Pour une distribution équitable et transparente des terres de l’État

Il existerait une forte demande pour les terres littorales pour divers projets, d'où la necessité d'un système de distribution plus adapté aux réalités.

l'express du 12/04/2006

Par Jean-Mée DESVEAUX

 

Devant les menaces réelles que court l’île Maurice que le ciel lui tombe sur la tête au niveau international, on aurait pu s’attendre à ce que les responsables du pays mettent un peu d’ordre dans leur propre case afin de limiter les dégâts. Au lieu de cela, ce que nous voyons tous les jours, tous gouvernements confondus, est une absence de stratégie dans divers domaines qui résulte à se tirer dans les propres pattes.

Le plus grand danger qui menace l’île Maurice est, sans nul doute possible, la propension à la corruption qui a envahi toutes les sphères de la vie économique du pays. Il faut vraiment se voiler la face pour ne pas reconnaître qu’à Maurice on peut compter sur les doigts d’une main les hommes et femmes politiques pour qui le bien-être du pays passe avant les leurs. Or, de toutes les instances où cette inclination est le plus titillée, le processus d’allocation des Pas géométriques qu’on distribue sans rime, ni bon sens est le plus envoûtant.

À cause d’un terrain sur le littoral, un jeune activiste du Parti travailliste aurait été empoissonné au cyanure sans que qui que ce soit ne soit poursuivi en justice. C’est dire à quel point les commanditaires de ce geste crapuleux sont puissants. Teeren Appasamy avait, à travers ses contacts politiques, accumulé un lot intéressant de terrains sur le littoral est, dont il se servait du reste pour affubler des noms à ses sociétés. Le ministre Choonee subit le déshonneur d’être détenu pour une affaire de Pas géométriques. Même blanchi aujourd’hui, il traînera toujours cette plaie qui l’accompagnera au poste illustre qu’il a été jugé capable de remplir au sein d’une de nos plus importantes ambassades. Son successeur au ministère de Terres, dont la culpabilité n’a pas encore été prouvée, semble être pris dans le même engrenage. Le dommage collatéral pour nos institutions fiscales dont M. Dulull a été une figure de proue, est inestimable.

Et pourtant, on n’a pas besoin d’être Jérémie pour savoir que cela n’ira qu’en empirant pour des raisons aussi évidentes qu’elles sont évitables. Le douzième annual business trend survey de la MEF souligne que les mesures du gouvernement ne réussissent pas à combattre la corruption qui agit comme un frein à notre croissance économique. 81% des chefs d’entreprises sondés par l’organisation patronale considèrent que les mesures utilisées par les autorités pour combattre la corruption sont inadéquates. “This is serious as corruption is a complete turn-off for investors. It is thus extremely significant to note that 100% of respondents in agriculture (NdlR: où les terres entrent en jeu) is still an obstacle.”

Comme le fait ressortir Rabin Bhujun dans l’express dimanche, nous avons récemment reçu la visite d’experts australiens dans le cadre d’une land management scrutiny mission qui viserait enfin à réorganiser la gestion du patrimoine foncier mauricien. Bien que leurs conclusions soient parfaitement valables, ils ne nous ont rien dit que nous ne savions pas déjà : “Corruption, the undue influence of powerful people and improper political interference” mine le système actuel. Ce rapport déplore les procédures existantes qui permettent à un seul homme, le ministre des Terres, d’allouer les Pas géométriques à bail au lieu de faire des appels d’offres publics : “The guidelines covering the allocation of land by this means are unclear and creates opportunities for inappropriate allocation of valuable state land without public scrutiny.”

En effet, aussi bête que cela puisse paraître, les incohérences que nous subissons dans ce domaine sont la conséquence logique de la tentative bien mauricienne de substituer les libres forces du marché par un stratagème dans la distribution d’un bien ou la demande excède de loin l’offre. Il est d’une absurdité débridée qu’un pays puisse être aussi pointilleux au niveau des appels d’offres pour tout ce qui est passation de marché public à partir de Rs 25 000 mais permet en même temps que quelques commis de l’état sous le joug d’un ministre décident de l’allocation de centaines d’arpents coûtant chacun entre Rs 5 et Rs 30 millions.

On peut dénombrer trois sphères aujourd’hui où les Pas géométriques jouent un rôle primordial : A) les hôtels B) les campement sites, et C) certains Integrated Resort Schemes (IRS). Bien que chacun de ces trois espaces ait des particularités qui leur sont propres et qui ne sont donc pas assimilables aux autres, le fil conducteur du Pas géométrique devrait enfin se plier dans tous les cas à un traitement économique pour obtenir les effets désirés : 1) d’équité vis-à-vis de l’acheteur qui est souvent un groupe étranger chez qui on risque de souiller l’image de marque du pays, 2) de transparence vis-à-vis de la population qui perd ainsi un espace qui devrait être inaliénable et finalement 3) d’optimisation des ressources nationales d’une telle rareté qu’elle est appelée à disparaître rapidement.

● A : les hôtels :

La politique qui était logique quand Le Chaland était le seul hôtel du pays au lendemain de l’Indépendance ne l’est plus aujourd’hui que nous avons une centaine d’hôtels parsemés autour de l’île. On pouvait jusqu’à un certain moment prétendre que l’incitation financière que représente la quasi-gratuité des terrains de l’état sur le littoral a été une stratégie payante pour faire de Maurice une île cinq-étoiles. Mais le statut de Maurice n’est plus à faire et il serait temps qu’après une bonne étude du marché et des bénéfices à engranger dans les années à venir, les nouveaux venus démontrent leur motivation à travers des offres cachetées au Central Tender Board, une institution qui, sous M. Baguant, est un honneur pour ce pays. Les meilleurs terrains restants iront aux plus offrants après que d’autres critères, préalablement établis, de fiabilité du dossier ont été satisfaits.

Le renouvellement de ces baux industriels d’hôtels pourrait être pareillement traité pour éviter que ne soit utilisée une nouvelle génération d’émissaires qui feraient le pas de porte devant une nouvelle génération de futurs ministres des Terres. Ce qui rend inévitable la nécessité de revoir la stratégie désastreuse qui prévaut, c’est que l’insuffisance grandissante des terrains du littoral augmente leur prix réel de façon incontrôlée. Plus le prix de la cagnotte est fort, plus l’aversion naturelle au risque de se faire attraper est automatiquement affaiblie, augmentant ainsi la hardiesse des entremetteurs et autres agents.

Avec un salaire de Rs 60 000 par mois, un futur ministre des Terres verrait ses émoluments durant son premier mandat arriver à un peu plus de Rs 3 millions. S’il peut aspirer à encore deux mandats ministériels consécutifs (un si majuscule), il se ferait une petite entrée de Rs 9 millions après douze ans de dur et honnête labeur au service de son pays. Mais puisque la superficie en question est généralement gargantuesque, où mettre la barre en l’absence de toute formule économique qui éclairerait le transfert? À Rs 50 millions par exemple, il retrouverait l’équivalence en salaires de 16 mandats de quatre ans. S’il peut d’un seul coup de plume dont l’essentiel serait “I recommend to my colleagues… ” dans un cab paper au Conseil des ministres que tel ou tel individu mérite que l’état lui fasse le don d’une fortune absolument colossale, pourquoi n’en percevrait-il pas, lui qui rend ce transfert de richesse possible, une quote-part de la transaction. Le décalage est apte à donner du vertige à certains (futurs) ministres et réduire ainsi leur capacité décisionnelle à néant avec des conséquences toujours plus fâcheuses pour le pays.

Une autre façon d’appréhender l’illogisme, l’opacité et l’iniquité du présent système nous est offerte par un nouvel établissement de la côte est qui avait besoin de dix hectares du littoral appartenant au privé ainsi que 11,8 hectares de terres de l’état sur ce même littoral. Alors que la letter of intent aliène à tout jamais les terres de l’état ainsi requises pour quelques dizaines de milliers de roupies par an, on peut deviner que le prix que ce même groupe hôtelier a dû payer pour obtenir quasiment la même superficie du privé se situerait quelque part entre Rs 100 et Rs 200 millions. On serait en droit de se demander de quel droit un gouvernement de passage oserait-il montrer une telle générosité avec le bien dont le peuple lui a confié la garde pendant son mandat et qui est donc loin de lui appartenir comme appartient, disons, le Sun Trust au trustee du MSM. L’analogie n’est pas sans valeur didactique quand on se rappelle comment ce parti s’est démené pour poursuivre l’état qui l’avait selon lui lésé. Un exemple s’il en fallait que les politiciens ont en général une propension à être bien “plus généreux” avec le bien du peuple qu’avec le leur : Rs 45 millions de plus pour être exact.

Une autre aberration auquel donne lieu le système actuel, c’est qu’il encourage des projets qui ne tiennent pas la route. Ce système qui privilégie trop souvent la proximité avec le pouvoir encourage beaucoup d’inefficience économique. Un nouvel hôtel a déjà changé de gérance après un grand fracas qui n’a pu que nuire au tourisme mauricien et est à la veille de changer de main. Il n’est pas le seul. Beaucoup de faux départs qui laissent leurs séquelles ont été causés par cette distribution intempestive des terres aux projets hôteliers.

Le présent Coco Beach Hotel n’a pu finalement trouver son équilibre qu’après deux ou trois passations car un politicien de renom s’était ingéré dans un processus qui aurait dû être above board. Puisqu’il n’y a pas comme l’ingéniosité de l’humain pour exploiter les failles d’un système, il y a une nouvelle flopée d’affairistes qui cherchent d’abord le bout de terre pour ensuite chercher, de part le monde, l’investisseur qui lui permettrait de capitaliser son boute qu’il a gagné au bout de sempiternelles visites ministérielles en tant que lèche-botte. Un de ces projets qui vise ni plus ni moins toute la côte sud-ouest en est à son sixième groupe d’investisseurs. Un système qui fait de nos hommes d’affaires des fly by night operators nuit grandement au devenir économique du pays. De plus, il décourage l’investisseur étranger qui se voit ainsi forcé de payer un fort premium à un intermédiaire alors qu’il aurait dû tout seul, de plein droit, revendiquer le bail que l’autochtone détient grâce à son investissement.

● B : “campement sites”

Ayant déjà couvert ce sujet en long et en large dans deux précédents papiers, nous ne nous y attarderons pas. Il suffit seulement ici de dire que l’orage, qui s’est abattu sur l’Hôtel du gouvernement durant ces deux dernières semaines en termes de dépositions, enquêtes policières, dénonciations, démentis, ressemblera à un pique-nique en comparaison à ce qui se passera durant les années précédant la fin des baux des campement sites. Pour rappel, sur les 1 243 campement sites leases, 115 arriveront à expiration avant 2020 ; 419 en 2020 et 706 en 2040.

On peut imaginer sans trop de difficulté l’état d’esprit des “propriétaires” à l’approche de ces échéances si entre-temps le gouvernement ne s’est pas prononcé sur une politique transparente qui s’appliquerait équitablement à toutes les parties concernées. Leur anxiété très naturelle fera d’eux la proie d’une armée de “facilitateurs” depuis la tea lady jusqu’au planton du département gouvernemental le plus obscur.

Comme nous l’avons signalé déjà, les techniciens du ministère des Terres ont fait une ébauche de la marche à suivre qui peut servir de point de départ. Cette réflexion peut être améliorée et parachevée de sorte à éviter tout chaos. Si on veut éviter les probables dérapages, il faut empêcher que ces renouvellements reposent sur le bon vouloir d’un “prince” de l’état qui n’aurait aucune consigne gouvernementale sur laquelle s’appuyer pour arriver à une décision objective.

Nous reviendrons dans les jours qui suivent sur le troisième volet de ce dossier : l’espace IRS.

Nous pensons qu’il est apte de clôturer cette réflexion avec une citation du PM repris par Rabin Bhujun dans l’express dimanche. Navin Ramgoolam avait fait ressortir lors d’une réunion regroupant des ministres et des hauts fonctionnaires : “Nou sel pays kot donne banne Pas zeometrik inestimab koum-ca a la lezer. Pou bizin mette lord ladan.”

Le transfert des Pas géométriques ayant acquis la triste réputation que nous connaissons dans les mœurs de tous les bords politiques, le Dr Ramgoolam ferait montre d’une volonté de transparence et de propreté sans pareille s’il arrivait, dans les mois à venir, à mettre en place un système d’attribution des terres de l’état sur une base d’appel d’offres et d’autres mécanismes transparents. Ce serait là un signe de leadership politique qui redorera le blason d’un chef du gouvernement quelque peu secoué par la crise actuelle.

Distribuer en toute transparence les terres de l’État

Le projet IRS de Bel Air Sugar Estate verra la construction d'un hôtel cinq-étoiles, entre autres.

l'express du 19/04/2005

Par Jean-Mée DESVEAUX 

Il ne fallait nullement s’étonner que l’Integrated Resorts Scheme (IRS) ait eu une aussi mauvaise presse quand il vit le jour il y a quelques années. Les mêmes causes menant aux mêmes effets, il aurait été même extrêmement surprenant que, deux ans après le deal Illovo, les nouveaux IRS ne soulèvent pas la passion que cette affaire a déchaînée au début du gouvernement MSM-MMM en 2001.

Le cas du deal Illovo a démontré que les émotions ne créent pas le meilleur terrain pour un débat rationnel des enjeux économiques d’un pays. En effet, aux yeux d’une tranche importante de nos compatriotes, l’idée de permettre à des détenteurs historiques de capitaux de renom, (donc pas nécessairement les plus à plaindre dans cette “vallée de pleurs”), d’augmenter davantage leur patrimoine est un anathème économique et social qui doit être bloqué à tout prix. Quel que soit le projet qui puisse apporter une telle manne à cette engeance ne peut être que condamnable et le gouvernement qui s’y rend complice devrait, selon cette conception des choses, être pareillement désapprouvé.

Cette lecture essentiellement travaillée par une opposition travailliste opportuniste allait durablement fausser le débat sur les IRS. Aujourd’hui que Navin Ramgoolam est assis autour de la même table que ceux qu’il traitait hier de “Pik Botha” afin de résoudre un réel problème de développement, le doute persiste dans l’esprit du Mauricien qui ne peut croire que la politique peut créer une telle volte-face chez un homme honnête. Cette perception erronée des IRS ne peut que nuire à une île Maurice qui doit avancer avec encore plus de hardiesse à cause des écueils qui nous assiègent.

On sait déjà que ceux qui blâmaient le deal Illovo comme une braderie de la richesse du pays étaient soit ignorants de ce que ce deal a apporté au pays, ou alors qu’ils étaient de mauvaise foi. Le deal Illovo a été une manne pour le pays et le restera encore longtemps. Là où le gouvernement précédent a eu tort, c’est dans son manque d’ambition qui aurait pu faire que ce deal soit doublement plus bénéfique au pays. Cette attitude minimaliste d’un gouvernement MSM-MMM timide n’enlève en rien la portée extrêmement bénéfique des résultats de l’accord conclu.

Comme le démontre la comparaison avec Illovo, ce qui exaspère donc tant avec les IRS c’est la dualité qui enflamme: des terres en mains blanches. Mais qu’en est-il ? Nous allons essayer de démontrer qu’il existe deux extrêmes sur la question de l’IRS qui sont également irrationnels alors que, comme toujours, la position médiane apporterait en fait un grand plus pour le pays.

La position extrême qui pousse les idéologues et leurs suiveurs inconditionnels à stigmatiser les IRS, avant même qu’ils ne s’enquièrent de la nature exacte du projet, provient d’un mélange cocasse de marxisme fossilisé et de racisme inversé. L’argument, si on peut l’appeler ainsi, suit les méandres suivants: le grand propriétaire terrien qui fait une application d’IRS est généralement une propriété sucrière ou un “grand blanc”, ce qui est du pareil au même.

En l’état actuel des choses, ces terres sont bloquées parce qu’elles ont une classification économique incompatible à l’IRS. Elles auront besoin d’être rezoned ou encore de recevoir un permis de land conversion que seul l’État et ses impressionnants commis ont la faculté de procurer.

Ces étapes administratives sont de réels cadenas qui enferment à l’intérieur d’un arpent de terre entre dix et vingt millions de roupies que le marché international serait disposé à payer pour ce lopin avec sa charmante demeure. Libérer ce genre de plus, value à une terre qui, à l’heure actuelle, ne vaut que Rs250 000 est passible de crime contre l’humanité. Jamais ! Plutôt voir Maurice descendre dans l’enfer indocéanique de Madagascar, des Comores ou des Seychelles qu’accepter d’enrichir des nantis, quelles que puissent être les retombées positives pour le pays en général. Si on aime l’humanité, on enlève des riches, on ne les permet pas de s’enrichir davantage!

Ce qu’il faut retenir ici, c’est que cette réaction cadre mal avec des projets qui n’enlèvent pas un iota du patrimoine mauricien. Certains IRS visent seulement à valoriser des terres du privé qui sont sous évaluées par un ratio de 1 à 60, ce qui doit forcément avoir des retombées positives sur l’économie en général. Nous verrons un nombre de cas dans la liste que nous passons en revue plus bas de ce modèle d’IRS “idéal” car ils existent bel et bien. Mais avant de passer les IRS en revue, il faut d’abord constater l’autre excès dans lequel peut tomber le concept du IRS.

C’est ici que l’absence des forces du marché dans le transfert des terres de l’Etat blesse car il s’agit-là d’IRS qui requièrent les Pas géométriques. C’est le type que l’idéologue a en tête quand il fait l’amalgame de tous les projets de ce genre. Ici, on pourrait s’indigner devant une pratique choquante d’incorporer une vaste étendue de Pas géométriques afin de donner de la plus-value à une terre privée qui serait vendue à un prix astronomique.

Le scandale ne serait pas de se servir de terres de l’État afin de faciliter la vente de ceux du privé mais de l’inadéquation extrême entre ce que le promoteur percevrait en bénéfices sur ces terres de l’État et les poussières payées à ce même état pour avoir aliéné le patrimoine mauricien à tout jamais. Si une économie libérale consiste à ne pas freiner l’ardeur du promoteur de s’enrichir, c’est une innovation toute mauricienne que cet enrichissement se fasse sur le dos de l’État et du peuple qu’il gouverne.

Il ne saurait y avoir aucun argument qui permette à des nantis de se servir des dernières richesses du littoral pour se faire une fortune colossale sans une compensation adéquate au peuple ainsi lésé. Puisqu’on parle d’apartheid, à ce rythme-là les Mauriciens se verraient un jour emmurés dans un “bantoustan” au centre du pays sans aucun accès (avec ou sans pièce d’identification) à un littoral réservé aux IRS, campements et hôtels. Ce serait le modèle du IRS “abusif” où l’absence de mécanisme du marché pour l’obtention des terres de l’État entraînerait le genre de dérapage que nous avons pu constater ces derniers temps. Combien des IRS comportent des terres de l’État ?

■ Bel-Air

Le IRS de Bel Air Sugar Estate (BASE) comprend ce mélange explosif de terres en toute propriété et de terres de l’État. BASE a 250 arpents sous canne qui fera l’épine dorsale du projet mais elle a besoin de deux lots de Pas géométriques totalisant 104 arpents. Le projet qui était jusqu’à récemment évalué à Rs 2,5 milliards est estimé aujourd’hui valoir le double. Il comporte, entre autres, un golf de 18 trous au service d’un hôtel 5-étoiles durant la première phase (Domaine de Bel-Air), un IRS de 60 villas en deuxième phase (Résidences de Bel-Air) qui aura son golf de 9 trous. Les Pas géométriques en question étaient des “grazing lands” précédemment louées par BASE mais quand le bail a expiré en 1999, le gouvernement a repris possession de ces terres.

Une autre particularité de BASE est que l’absence d’un système transparent d’appel d’offres pour les terres de l’État mène à des décisions économiques moyenâgeuses, de troc de terres entre l’État et le privé: BASE est disposé, s’il obtient son bail, de céder au gouvernement près de 25 arpents de terres à Tyack pour des projets de social housing. La compagnie est aussi disposée à développer deux espaces de récréation pour le public. Comme quoi, on peut contourner le marché et éviter de se servir du mécanisme de prix comme outil décisionnel dans le foncier. Avec les conséquences qu’on a vues.

Deux autres points intéressants au sujet de BASE: si les Pas géométriques ne servent qu’à l’hôtel, pourquoi y a-t-il une différence de traitement avec d’autres projets hôteliers qui s’approprient les terres de l’État à bras raccourci? Anguille sous roche! L’autre point est que BASE mérite de la sympathie de par sa bravoure en désavouant publiquement une tentative de corruption à grande échelle. Paddy Rountree s’excuse pour sa mémoire défaillante vu son âge avancé. On peut le féliciter pour son courage car son comportement est un exemple pour un secteur privé trop enclin à jouer le jeu et se taire.

■ Mon Choisy

Le projet de la Compagnie sucrière de Mon Choisy est un exemple du concept IRS que nous définissions comme “idéal”. Avec un investissement sur trois phases de Rs 10 milliards (dont trois milliards de FDI), ce projet se contente tout bonnement des 376 hectares de terres de Harel Frères en toute propriété. La première phase comprend un hôtel cinq étoiles, un complexe résidentiel de 200 lots, une inland marina, un business park et un golf de 18 trous. La deuxième phase comprend un complexe résidentiel de plus de 100 lots, d’une marina et d’un complexe commercial.

Le seul hic de ce projet pour ceux qui veulent chercher la petite bête, c’est qu’il comporte la conversion de pas moins de cinq cents arpents de terre sous canne dans la région du Nord. Cela entraîne trois particularités: 1) enlever des cannes d’une région desservie par le Midlands Dam dans lequel l’État a dépensé près de deux milliards de roupies, 2) un manque de bagasse pour la compagnie sœur de Centrale thermique de Belle-Vue et 3) une apparence d’inconsistance dans l’argument du groupe Harel qui convoite les cannes de Mon Loisir lors de sa fermeture alors que le groupe Lagesse voudrait rediriger ses cannes vers Fuel.

■ Tamarina - Société du Morne Brabant

Ces IRS sont aussi des projets sur des terres du privé en toute propriété et ne tombent donc pas dans le groupe “explosif”.

Tamarina Golf Estate à Wolmar, un projet de Médine, est un des premiers IRS à avoir reçu son feu vert. Il comporte 110 villas dont la majeure partie est déjà vendue. Ce projet a la particularité de posséder une des rares plages à Maurice qui soit en toute propriété, à Tamarin. Il ne puise donc pas dans le patrimoine foncier national. Ses 206 hectares sont de la freehold land. Il est intéressant de noter que ce projet concrétisé sous l’ancien gouvernement, comporte une redevance à l’État de $US 70 000 (un peu plus de Rs 2 millions) par villa.

“Si une économie libérale
consiste à ne pas freiner
l’ardeur du promoteur de s’enrichir,
c’est une innovation toute
mauricienne que cet enrichissement
se fasse sur le dos de l’État et du peuple...”

La Société du Morne Brabant qui a aujourd’hui passé l’obstacle du World Heritage Site de l’Unesco, comporte 337 hectares en toute propriété. Il comprend moins de cent villas, un petit hôtel et un Morne Heritage Centre. Les promoteurs ont choisi de se faire tout-petits pour cohabiter avec le site historique du Morne.

■ Anahita IRS and Hotel projects

Ce projet de CIEL Group s’étend sur 185 hectares en toute propriété à Beau-Champ dont seuls six hectares nécessitent la reconversion. Il comporte 415 villas au niveau du IRS et un hôtel cinq étoiles de 120 chambres-villas.

On ne peut s’empêcher de faire ressortir que ce projet développe un pan de mer que personne n’associerait naturellement à un site cinq-étoiles. Que le privé puisse transformer un site d’apparence si médiocre pour en faire un des hauts lieux du développement touristique ne peut être qu’un grand plus pour le pays.

Il est aussi intéressant de noter que le gouvernement a offert aux promoteurs de ce projet une nouvelle formule pour accommoder le volet social du développement. Il serait aujourd’hui question que le promoteur paye 5,000 dollars par villa “up front” dans un fond social géré en partie par les forces vives et au sein duquel chacun des propriétaires des 415 villas versera une somme mensuelle de 100 dollars.

■ Beau Rivage Integrated Golf Resort

Ce projet de Rs 4 milliards contient à un degré moindre que BASE le mélange explosif de terres de l’État et de terrains en toute propriété. Sur les 160 hectares que requiert ce projet, 44 arpents consistent en Pas géométriques loués à bail sous la classification de grazing and conservation land. 15 à 20 des chalets seront situés sur ces Pas géométriques. Un integrated residential golf et un golf village sur les 160 hectares comprendront un pleasure craft marina, environ 200 chalets ainsi qu’un hôtel.

Cet envol rapide ne prétend pas être exhaustif ou même précis car il n’y a aucun projet qui change aussi rapidement d’envergure, de nature et de détails de toutes sortes que les IRS. Il y a des projets dont nous sommes conscients n’avoir pas couverts comme cette insanité de créer à Balaclava entre le Maritim et le Goulet cinq sites d’hôtels.

Ce qu’il convient de noter en guise de conclusion, c’est que les IRS sont aussi nombreux qu’ils sont différents. Certains ne nécessitent aucun apport de terres de l’État alors que d’autres en ont besoin à des degrés différents. Nous avons essayé de démontrer qu’en l’absence d’un mécanisme transparent où les forces du marché joueraient pleinement leur rôle, ces projets continueront à faire l’objet de convoitise qui crée un air vicié pour le mood du pays en général.